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关于二手房买卖常见疑问解析
2017-11-24 14:25:23 编辑: 权益部

  由于房价的缘故,现在房屋买卖已经成了一个家庭的大事,动一发而牵全身,涉及几代人的利益,既是财产问题,往往还牵动着婚姻关系、继承关系等等法律关系,今天,我们就单纯的就二手房买卖中涉及的常见问题进行解析,同时给大家一些二手房买卖的建议。

  1、中介是不是二手房买卖的必要环节呢?

  二手房中介不是二手房买卖的必要环节,如果我们自己可以获得房源,那么,我们自己起草的合同同样具有法律效力,不是中介提供的合同具有特殊的法律效力或更高的法律效力,均没有这个作用。相反,现在的中介合同都是格式范本,有很多条款并不适用,在后期纠纷中反而起到了相反的作用,有些大公司还有个法务,小公司连个法务都没有,合同都是网上下载的,根本不具有针对性,而有法务的公司的合同,也是保护中介的利益为首要任务,除了免责就是规避风险,完全没有根据双方当事人的约定和利益修改。另外,大家一个误区是,中介可以起到证人的作用。首先不否定这个法律价值,但是,一旦发生纠纷,亘古不变的道理是书证大于人证,有书面材料远远好于有证人,因为证人具有太多不确定性了,比如他是否一定真实陈述不能保证,有些案子由于中介说了假话反而有些不利后果产生。

  因此,中介直接的作用是提供房源,有些服务好些的可以代办手续,有些除了提供房源什么都不管了,在合同效力方面,建议签订合同时还是要聘请专业律师进行起草和签订,另外,可以确定没有中介的合同是具有法律效力的。

  2、由于房价上涨过快,大面积爆发了买卖合同签订后毁约情况,毁约后带来了哪些问题,通常怎样处理好呢?

  毁约后果,通常和什么时间毁约有直接联系,毁约时间不同,对买卖双方影响都不同。目前在司法实践中,双方已经做完网签后卖方毁约后,买方要求继续交易被支持的概率较大,而相反,做完网签买方毁约后要解除的难度也加大了。没有做网签的情况下,如果买方想继续履行,就必须有前置条件了,第一个条件就是房子还具备网签条件,也就是说房屋还没有和他人办理买卖手续,这个用法律术语表述就是,如果我们作为买方,对方在没有进行网签之前就有不再出售的意思表示,我们保护自己权利的最好方式是迅速到法院立案并且申请财产保全,将双方准备交易的房屋进行查封,使其无法出售,从而保障买方起诉要求继续履行买卖合同具备最基础的执行条件,以利于买方利益维护。

  如果卖方已经与他人办理了房屋过户手续后买方才得知,那么,此时买方只能要求损失赔偿了,此时也有一个重要的维权时间,就是第三方房款支付时间,如果第三方支付房款前得知,应立即起诉并采取保全措施,此时还有冻结违约方资金的可能,以便日后判决的赔偿金可以执行,从而实现实质性弥补。

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