近年来，由于拆迁整合的原因，农村小产权房交易频繁， 随之而来的违约现象大量涌现，给买受方带来很多困扰，尤其是那些倾尽毕生积蓄购买房屋的弱势群体，在权益受到侵害时往往无所适从。本案中，津南区法律援助中心通过诉讼的方式，维护了个案当事人的合法权益，同时也对净化房屋交易市场、维护市场的诚信和公平起到积极作用。

　　案例基本情况

　　常阿姨，女，63岁，津南区某镇居民，与丈夫育有一子。丈夫身体不好，多年来常阿姨既要工作，同时还要照顾全家人的生活，家庭条件困难。2012年，儿子准备结婚，常阿姨考虑到没有婚房，且家中存款有限，便四处打听，想在区拆迁整合村购买一套还迁房屋，老两口搬去住，把现有住房留给儿子做婚房。经中间人联系，常阿姨得知王先生欲出售某镇某村的还迁平米数。2012年6月，经协商，双方约定常阿姨以159000元的价格购买王先生40平方米楼房平米数。2013年9月，常阿姨到村委会选房、领取钥匙，装修入住后，常阿姨突然接到法院传票，得知被起诉要求其腾出并返还房屋。常阿姨认为自己辛苦攒钱买下的房屋，竟被起诉要求返还，无奈之下，来到津南区法律援助中心寻求帮助。

　　办理思路及结果

　　因常阿姨家庭经济困难，持有所在居委会出具的经济困难证明，符合法律援助的经济困难标准；另外，常阿姨系妇女、老年人，经法律援助中心审查，其持有合法的房屋购买手续， 现被起诉要求腾房，属于合法权益受到侵害的情况，符合法律援助的事项标准。因此，中心受理了常阿姨的法律援助申请， 并指派天津信佩明律师事务所律师办理该案。

　　援助律师接到指派后，立即了解案件情况，并搜集整理证据。经多方调查得知，该还迁平米数原所有人为该村村民马某（原告）、黄某，二人为夫妻关系。2008年8月，黄某以马某的名义与第三人王先生签订了《房屋购买合同书》，约定将平改后的新型楼房平米数40平方米，以每平方米3600元的价格，总价值144000元出售给王先生；王先生一次性将房款付给黄某。

　　黄某、王先生及公证人分别签字并按捺手印。签订合同当天王先生以现金的方式给付全部购房款，黄某在合同上代马某签字捺印并出具了收条。由于当时房屋尚未建成，双方无法进行产权转移登记。2012年6月，王先生又与常阿姨签订《楼房买卖合同》将购买的新型楼房40平方米以159000元的价格出售，王先生夫妇、常阿姨、公证人分别签字并按捺手印。合同签订当天常阿姨以现金方式给付王先生全部购房款，王先生出具收条， 并将其购房手续完成交付。2013年9月24日，村委会通知常阿姨参与分房，因常阿姨得知诉争房屋原房主虽为原告马某，但马某智力存在问题，其家中事情均由妻子黄某做主，便与黄某沟通并一同前往村委会办理选房手续。因房屋实际还迁面积为49.27平方米，常阿姨另外交纳经营性用房补差面积款21321 元，黄某签字、领钥匙，并交给常阿姨。随后常阿姨装修入住。因涉案房屋当时未取得房屋所有权证，故未办理产权转移登记。在与常阿姨及王先生等人的交谈中援助律师得知，马某夫妻曾经与子女之间就赡养问题，以及几名子女在黄某2017年去世后就遗产分割问题，均分别向人民法院提起过诉讼。承办律师推测，诉讼中必然对此次涉案房产的处置情况有所提及， 于是立即向法庭提供这一信息，并申请法庭调取该份证据。

　　庭审中，马某之子小马向法庭提供了原告马某患有老年痴呆症，该村村委会指定小马为法定监护人的相关材料。小马表示，认可签订拆迁协议、选房及办理还迁手续都是母亲黄某办理的，但父亲从未将房屋出售给任何人，也未委托他人出售房屋，亦未收到卖房款，母亲黄某擅自转让马某的房屋属于无权处分，常阿姨属无权占有使用该房屋，因此要求腾房。

　　援助律师分析认为，本案的争议焦点在于常阿姨是否属于无权占有，是否应将涉诉房屋腾空交付给原告。据此，承办律师发表如下代理意见：

　　一、涉案房屋虽登记在原告马某名下，但该房屋已于2008 年出卖给了第三人王先生。马某与王先生之间签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且不违反法律及法规的强制性规定，是合法有效的合同，王先生对涉诉房屋享有合法的占有、使用、处分的权利。关于黄某代替马某签署房屋买卖合同的行为是否合法有效的问题，该村房屋安置政策规定每口人50平方米，原告马某及其妻黄某分得100平方米的用房面积，该财产属于夫妻共同财产。另外，小马在庭审中亦承认原告马某以前智力存在问题，家中大小事务均由黄某做主，且现在马某已经不能正确表达思维，因此，黄某以原告马某的名义签署的买卖协议属于表见代理，其处分的是夫妻共同财产。根据法庭调取的诉讼材料，马某、黄某在2008年的赡养案件中已经自认于2008年出卖了40平方米的房屋面积，所以黄某代替马某签名与第三人签订的买卖合同应为有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告主张诉争房屋当时未取得房屋所有权证，属于小产权房，不允许买卖，以及第三人非本集体经济组织成员无权购买涉案房屋，主张第三人与马某签订的买卖合同为无效合同，于法无据，不应被采纳。

　　二、被告常阿姨与第三人王先生签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律及法规的强制性规定，合法有效。被告常阿姨交付了房屋价差款，且自2013年开始一直在该房屋中居住至今。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的， 所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三） 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”在本案中，常阿姨受让财产时是善意的，并且支付了合理的对价，依法取得了房屋，属于善意取得。原告称诉争房屋是出租并非出卖，然而在马某、黄某起诉赡养一案中，曾自认出售了40平方米房屋面积。另外， 在马某一家继承纠纷一案的笔录中，原被告双方均认可黄某的遗产不包括本案诉争之房。从而可以推断，原告对该诉争房屋已经出售他人的事实是明知的，因此，原告主张常阿姨属于无权占有予以返还房屋的诉讼请求，既无事实根据又无法律依据，亦不应获得支持。

　　最终，承办律师的观点获得了法庭的认可，人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。本案虽然历经波折，但在津南区法律援助中心和承办律师的共同努力下，常阿姨花费一生积蓄所购买的房屋得以保全。

　　以案说法

　　本案的处理，主要适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”等规定。

　　启示

　　本案给我们的启示是：诚信是做人的根本，人无诚信不立，家无诚信不和，不能因为利益的增长，而违背诚实信用的原则，而且在从事任何民事法律行为时，一定要注重证据，强化证据意识。

　　报送单位：天津市司法局

　　办案单位：天津市津南区法律援助中心、天津信佩明律师事务所